L’indivision est une situation fréquente, notamment à la suite d’une succession, d’une donation ou d’une séparation. Plusieurs personnes disposent alors de droits sur un même bien, à proportion de leur quote-part.
Si ce régime permet de conserver temporairement un patrimoine commun, il peut devenir source de difficultés lorsqu’un indivisaire souhaite vendre un bien immobilier tandis qu’un autre s’y oppose.
En principe, la vente du bien indivis nécessite l’accord de tous les indivisaires. Toutefois, afin d’éviter qu’une opposition ne conduise à un blocage durable, le Code civil prévoit plusieurs mécanismes permettant, sous certaines conditions, de passer outre l’absence d’unanimité.
La vente d’un bien indivis exige en principe l’accord de tous les indivisaires
En application de l’article 815-3 du Code civil, la vente d’un bien indivis constitue un acte de disposition qui ne peut, en principe, être accompli sans le consentement de l’ensemble des indivisaires.
Un indivisaire ne peut donc pas décider seul de vendre le bien dans son intégralité, même lorsqu’il détient une part importante des droits indivis.
Cette règle doit néanmoins être distinguée de la possibilité, pour chaque indivisaire, de céder ses propres droits dans l’indivision. Une telle cession reste possible, sous réserve notamment du droit de préemption reconnu aux autres indivisaires par l’article 815-14 du Code civil lorsque la cession est envisagée au profit d'une personne étrangère à l'indivision.
L’exigence d’unanimité concernant la vente du bien lui-même peut toutefois conduire à des situations de blocage, notamment dans le cadre d’une succession lorsque certains héritiers souhaitent vendre tandis que d’autres entendent conserver le bien.
Or, l’article 815 du Code civil pose un principe essentiel selon lequel nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, sauf lorsqu’un sursis au partage a été ordonné par jugement ou convenu entre les indivisaires.
Un indivisaire souhaitant sortir de l’indivision peut ainsi demander le partage. Lorsque le bien ne peut pas être facilement partagé ou attribué à l’un des indivisaires, sa vente par licitation peut notamment permettre de mettre fin à l’indivision.
Quels recours lorsqu’un indivisaire refuse la vente ?
Le Code civil prévoit également des mécanismes permettant de surmonter directement certaines situations de blocage.
L’article 815-5-1 permet ainsi aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis d’exprimer devant notaire leur intention de vendre le bien. Le notaire doit alors, dans le délai d’un mois, signifier cette intention aux autres indivisaires, qui disposent de trois mois pour se prononcer.
En cas d’opposition ou d’absence de réponse, un procès-verbal est établi et le tribunal judiciaire peut être saisi. Celui-ci peut autoriser la vente s’il considère qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La vente autorisée intervient alors par licitation.
Cette procédure connaît toutefois certaines exceptions, notamment lorsque le bien indivis fait l’objet d’un démembrement de propriété ou lorsque l’un des indivisaires se trouve dans l’un des cas d’absence ou d’incapacité visés par le texte.
Une autre voie est prévue par l’article 815-5 du Code civil. Lorsqu’un indivisaire refuse de consentir à un acte et que ce refus met en péril l’intérêt commun, un autre indivisaire peut demander au juge l’autorisation de passer seul cet acte. Le recours à ce mécanisme suppose donc de caractériser une véritable mise en péril de l’intérêt commun et non un simple désaccord entre propriétaires.
Ainsi, l’opposition d’un indivisaire ne rend pas nécessairement impossible la vente d’un bien immobilier détenu en indivision. Selon la répartition des droits, les circonstances du blocage et l’objectif poursuivi, la vente à la majorité des deux tiers, l’autorisation judiciaire ou encore le partage peuvent permettre de sortir de l’impasse.
Ces différentes procédures répondant à des conditions distinctes, leur mise en œuvre nécessite d’identifier précisément le mécanisme adapté à la situation afin de préserver les droits de chacun des indivisaires.