Le bail constitue en droit immobilier un contrat légal qui engage à la fois le locataire et le propriétaire.
Si le locataire est relativement libre de pouvoir le résilier, à condition de respecter un délai de préavis, le bailleur ne peut, de son côté, mettre fin au bail que s’il justifie de motifs précis.
Ces motifs de résiliation sont encadrés par la loi, notamment par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
La reprise pour habiter le logement
L’un des motifs les plus courants pour résilier un bail est la reprise du logement pour y habiter, possibilité offerte au propriétaire, que ce soit pour son usage personnel ou celui de ses proches. Dans le cadre de l’exercice de ce droit, le bailleur doit toutefois respecter plusieurs exigences :
- Habitation au titre de résidence principale : le logement doit être destiné à l’habitation du propriétaire lui-même, de son conjoint, de son partenaire de PACS ou de son concubin notoire, ou encore d’un de ses ascendants ou descendants ;
- Notification du locataire : le locataire doit être informé de la reprise au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte de Commissaire de justice ;
- Justification légitime : Le propriétaire doit être en mesure de démontrer la réalité de son projet d’habitation, notamment en cas de litige.
Ce motif est toutefois limité par certaines protections, notamment celle dont bénéficient les locataires âgés de plus de 65 ans, disposant de faibles ressources, auxquelles une protection particulière est accordée si le bailleur ne propose pas une solution de relogement.
La vente du bien immobilier
La loi permet également au propriétaire de résilier le bail lorsqu’il décide de vendre le logement. Ce motif, appelé congé pour vendre, est également encadré par des règles strictes pour protéger les droits du locataire :
- Respect du droit de préemption du locataire : avant de proposer le bien à un tiers, le propriétaire doit offrir la possibilité d’achat au locataire. Ce dernier dispose d’un délai de deux mois pour manifester son intérêt et de quatre mois supplémentaires pour concrétiser l’acquisition ;
- Respect du délai de préavis : comme pour la reprise pour habiter le logement, un préavis de six mois est obligatoire, délai durant lequel le locataire peut se maintenir dans les lieux ;
Il existe cependant des conditions spécifiques pour les baux meublés et vides, puisque le congé pour vendre s’applique différemment selon que le logement est loué vide ou meublé, avec des délais parfois réduits pour les meublés.
Un motif légitime et sérieux : le non-respect des obligations par le locataire
Un propriétaire peut également résilier un bail si le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles, à l’instar :
- D’impayés de loyers ou de charges : le défaut de paiement constitue le motif le plus fréquent, et si le bail contient une clause résolutoire, il peut alors être résilié automatiquement après une mise en demeure infructueuse ;
- Un usage impropre du bien : l’utilisation du logement à des fins autres que celles prévues dans le bail, comme une activité commerciale non autorisée, peut justifier la résiliation ;
- Des troubles de voisinage : des nuisances répétées causées par le locataire, mettant en péril la tranquillité des autres occupants, peuvent être invoquées par le bailleur pour justifier de la résiliation du bail.
Sauf clause résolutoire, il appartient en cas de litige au juge de trancher, en tenant compte des circonstances et de la gravité des faits.